Acquisto casa – La lista delle verifiche da effettuare e dei documenti da controllare – Titolo di proprietà e/o provenienza

1. Titolo di proprietà e/o provenienza
La prima e più importante verifica da fare prima di sottoscrivere il
contratto preliminare che, come meglio vedremo in seguito, obbliga
all’acquisto dell’immobile, è quella di accertare che il promittente
venditore sia il vero proprietario.
A tal fine bisogna controllare anzitutto se il soggetto che offre la vendita
ha un valido atto di acquisto; se lui stesso ha comprato dal vero
proprietario e così via fino a ricostruire la storia dell’immobile negli ultimi
venti anni.
Poiché vi è un obbligo giuridico di trascrivere ogni compravendita, per
verificare la titolarità dell’immobile basterà rivolgersi ai Servizi di
pubblicità immobiliare degli uffici provinciali del Territorio ( ex
Conservatoria dei Registri Immobiliari), e con il nome, data di nascita e
codice fiscale del soggetto che interessa, richiedere una visura.
Con questa verifica si controlla oltre l’esatta proprietà dell’immobile
anche il regime familiare del proprietario nonché l’eventuale presenza di
ipoteche o servitù, ossia diritti che possono comprimere il godimento o
l’utilizzo della casa ( ad esempio il diritto di passaggio nel giardino ) o
eventuali trascrizioni pregiudizievoli ( che possono cioè pregiudicare i
diritti dell’acquirente).

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Consigli per chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare

In primo luogo occorre verificare se ci si trova davanti ad un agente
immobiliare abilitato. Sono frequenti infatti i casi di soggetti abusivi che,
privi di iscrizione e coperture assicurative, si propongono come mediatori.
Il potenziale cliente per verificare la sussistenza dell’abilitazione
professionale dell’agente immobiliare può tranquillamente richiedere
l’esibizione di una visura rilasciata dalla Camera di Commercio per
verificarne gli estremi ovvero potrà richiederla direttamente presso gli uffici
Camerali.
In secondo luogo è necessario prestare particolare attenzione alla
modulistica.
La legge infatti prevede che se l’agente immobiliare utilizza appositi moduli
questi debbano essere depositati preventivamente in modalità telematica
presso l’ufficio Registro Imprese delle Camere di Commercio. Perciò è molto
importante controllare accuratamente che sui documenti di incarico,
proposta d’acquisto vi siano gli estremi del deposito.
Tali moduli o formulari inoltre, oltre ad essere chiari e di facile
comprensione, devono indicare l’oggetto del contratto (proposta d’acquisto,
incarico di mediazione), il nome del proprietario ed il titolo di proprietà
nonché il termine di stipula dell’atto definitivo.
Il cliente deve pretendere dall’agente immobiliare copia di qualsiasi modulo
che abbia sottoscritto il quale è consigliabile sia controfirmato dal mediatore
con il quale è stata condotta la trattativa.
Tutte le parti del modulo, inoltre, devono essere compilate e si devono
barrare quelle voci che appositamente non si vogliono compilare.
E’ bene che tutti i dettagli degli accordi risultino per iscritto, compresa come
già accennato in precedenza l’entità della provvigione e le relative modalità
di pagamento, oltre ai servizi compresi nella provvigione e quelli invece che
ne sono esclusi e dovranno essere pagati a parte.
Anche il prezzo di vendita dell’immobile va sempre definito con chiarezza e
fatto oggetto di accordo scritto.

Si consiglia a tal proposito di non firmare incarichi di mediazione che
contengano clausole di applicazione di eventuali sovraprezzi (il cosiddetto
“supero”)
Si tratta della clausola che riconosce all’agenzia immobiliare il diritto a
trattenere per sé il sovraprezzo che riesce eventualmente ad ottenere
dall’acquirente rispetto a quanto pattuito con il proprietario dell’immobile.
Poiché l’incarico di mediazione non ha una durata predefinita ed è rimesso
alla volontà delle parti bisogna prestare molta attenzione alla
ragionevolezza della sua durata che deve essere in funzione dell’attività di
promozione e penetrazione del mercato che l’agente si impegna ad eseguire
nonché del tempo medio necessario a porre in essere una trattativa
nell’ambito territoriale ove è ubicato l’immobile.
Analogamente è necessario precisare la possibilità o meno di tacito rinnovo
dell’incarico: nel primo caso tale opzione deve essere prevista per una sola
volta salvo disdetta tramite lettera raccomandata.
Poiché inoltre, come meglio vedremo in seguito, la proposta irrevocabile di
acquisto è divenuta una consuetudine applicata dalla generalità delle
agenzie immobiliari è opportuno, a salvaguardia degli interessi
dell’acquirente, stabilire con precisione un periodo limitato di validità della
stessa (termine entro il quale dovrebbe pervenire l’accettazione del
venditore) che dovrebbe in ogni caso essere adeguato al tipo di proposta.
Nel caso in cui il compratore debba richiedere un mutuo per l’acquisto della
casa, è necessario poi che nella proposta sia indicato specificatamente che
la sua efficacia è subordinata all’erogazione del finanziamento e che quindi
non produrrà nessun effetto senza l’avverarsi di tale condizione sospensiva.
Inoltre è necessario ricordarsi che gli importi versati a titolo di acconto
prezzo o caparra confirmatoria devono essere corrisposti sempre e soltanto
mediante assegno non trasferibile intestato direttamente al proprietario
venditore ( o ad ogni singolo proprietario pro quota) e che in ogni caso tali
somme non potranno essere incassate dall’agente immobiliare (il quale
potrà conservare solo in deposito l’assegno), né in conto provvigione, né a
titolo di risarcimento danni.

E’ molto importante in ogni caso sia per chi compra che per chi vende
leggere con molta attenzione il modulo per verificare che non vi siano
clausole abusive o particolarmente onerose.
Al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del
modulo prima della sottoscrizione per consentire al consumatore di leggerlo
attentamente a casa o preferibilmente farlo visionare da un esperto.
E’ da valutare altresì con particolare favore la presenza nell’incarico di
vendita, nella proposta d’acquisto e nel contratto preliminare, di una
clausola che, in caso di controversie tra le parti e l’agente immobiliare,
preveda la possibilità di risolverle, in tempi brevi e a costi estremamente
contenuti, tramite il servizio di conciliazione presso la Camera di
Commercio.

Compravendita in proprio – come fare

Il soggetto che si appresta ad acquistare un immobile ha a disposizione
essenzialmente due alternative:
a) può acquistare l’immobile direttamente da un soggetto privato;
b) può rivolgersi ad un’agenzia immobiliare.
Chi decide di operare in modo autonomo deve comunque essere ben
consapevole delle molteplici problematiche connesse ad una tale attività.
Per definire l’acquisto o la vendita di un immobile si debbono valutare mille
ed una condizione, che partono da ciò che maggiormente confà alle
personali esigenze, per intrecciarsi con tante problematiche connesse a
regolarità, requisiti, obblighi, vincoli.
Agire personalmente richiede tempo, programmazione e metodo.
Chi è interessato all’acquisto può iniziare la ricerca personale dell’immobile
con una ricognizione della zona che interessa e annotare i numeri telefonici
indicati nei cartelli affissi sui portoni che pubblicizzano gli immobili in
vendita; ottimo è anche il passaparola con gli amici, parenti, nelle portinerie
degli stabili o con gli amministratori e negozianti della zona che più di altri
conoscono il quartiere.
E’ altresì possibile consultare gli annunci sui principali quotidiani locali o
riviste specializzate nonché le inserzioni su internet ma in questo caso, per
sottrarsi a perdite di tempo o sorprese, è sempre necessario verificare che il
soggetto che ha pubblicizzato l’offerta di vendita sia effettivamente un
privato e non un agente immobiliare poiché in tale circostanza l’impegno
all’acquisto fa nascere comunque il diritto alla provvigione.
Un iter analogo deve essere seguito da colui che è interessato a vendere il
proprio immobile per il quale gli strumenti disponibili oggi vanno
dall’esposizione del classico cartello VENDESI sul portone dell’immobile in
vendita, alla pubblicazione sui giornali specializzati e/o sui siti e portali
immobiliari in Internet di un annuncio nel quale siano indicate con chiarezza
le caratteristiche dell’immobile, sia strutturali che planimetriche, nonché il
prezzo.
Da quanto sopra esposto appare evidente come la compravendita in proprio
può risultare fruttuosa quando è possibile dedicare molto tempo a studiare
tutti i passaggi e quando non si ha fretta o non si hanno tempi prestabiliti
da rispettare.
In ogni caso è auspicabile che chiunque decida di acquistare o vendere casa
in prima persona abbia un minimo bagaglio di conoscenze sulle leggi e
regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili tale da
consentirgli di concludere una compravendita al riparo da possibili rischi.
Detti rischi sono di varia entità ed importanza: vanno dal massimo della
perdita dell’immobile e di tutto quanto pagato per lo stesso, al minimo di
aver valutato male certi costi (ad esempio del mutuo, o del trasferimento di
proprietà) oppure di trovarsi proprietari della casa, ma con problemi legali
di lunga e onerosa soluzione.
Il consiglio è, quindi di esaminare tutti gli aspetti relativi alla
compravendita, come di seguito saranno descritti e, comunque, di farsi
assistere in caso di dubbi da esperti del settore.